Pas de réacteur nucléaire, pas de gigafactory : Bergerac est la ville où le réarmement français relocalise la poudre, où la commune repeint son centre-ville, et où l'on peut encore trouver du rendement locatif à 10 % sans aller chercher l'Océan. Cette page répond à deux questions : qu'est-ce qui bouge vraiment d'ici 2036, et peut-on y investir dès 2026.
Chaque ligne est une source datée : la commune, la CAB, un communiqué d'entreprise, l'Insee ou la presse régionale. Les montants non publiés sont marqués « non communiqué » — je n'estime jamais un chiffre qui n'existe pas dans la source.
| Projet | Type | Porteur | Montant | Emplois | Calendrier | Impact immobilier | Source |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 💣 Eurenco — ligne 3 « charges modulaires » | Industrie | Eurenco (groupe, Sorgues) | 50 M€ d'investissement | 600+ salariés sur le site, +50 emplois avec la ligne 3 | Inaugurée 3 juillet 2026 · ligne automatisée, 33 robots · construite en moins de 9 mois · capacité 1,2 million de charges/an (une charge toutes les 28 s) · cadence 100 % atteinte en 2027 | Le seul vrai gisement d'emplois de la ville. 1 200 t de poudre gros calibre/an depuis mars 2025 (projet POURPRE, ~100 000 obus de 155 mm/an). CA 560 M€ en 2025, objectif 1 Md€ en 2030, >90 % exporté. | Le Journal des Entreprises (07/07/2026) · enderi.fr (2026) |
| ☀️ SAS CVE SOLAR (Eurenco) — parc photovoltaïque sur friches | Énergie | SAS CVE SOLAR (groupe Eurenco) · Préfecture de Dordogne | Investissement non communiqué | — | Avis MRAe 2025APNA34 du 14 février 2025 · permis déposé le 29/02/2024 · enquête publique 18 août → 16 septembre 2025 · 9,97 Mwc, emprise 9,54 ha (modules 4,24 ha) sur friche industrielle close de 12,1 ha | Deux friches du site de la poudrerie, en bordure de Natura 2000. L'ilôt Ouest (2,42 ha) a été retiré pour accueillir la ligne 3 : c'est l'énergie qui se fait de la place. La MRAe demande d'évaluer l'impact sur les espèces protégées et la compatibilité avec le SPR. Statut : permis non délivré au 28/10/2026 — à surveiller, pas à compter. | MRAe Nouvelle-Aquitaine — dossier P-2024-17056 · Préfecture de Dordogne (BE-2025-07-02) |
| 🏥 Pôle chirurgical du bergeracois | Santé | GCS CH Samuel Pozzi + clinique Pasteur (Elsan) · ARS · Elsan | 5 M€ (5 millions d'€) | Non communiqué (mutualisation de 2 équipes de garde) | Première pierre 30 juin 2026 · 1ère phase (stérilisation) mai 2025 · fin des travaux et mise en service fin 2027 | Bloc opératoire porté à 9 salles (3 nouvelles), unité de chirurgie ambulatoire de 1 000 m² / 22 lits, hospitalisation chirurgicale rénovée 816 m² / 35 lits, +500 m² de consultations, arsenal 290 m². | CH Bergerac — dossier de presse, 30/06/2026 |
| 🏗️ ESCAT — reconversion du site militaire | Industrie / urbanisme | Communauté d'Agglomération Bergeracoise | 6,2 M€ sur 2026-2031 (0,5 / 1,3 / 1,8 / 1,3 / 1,3 M€) | Une vingtaine d'entreprises déjà installées | Étude programmatique 2025 (cofinancée Banque des Territoires, cabinet SIAM) · aménagement exteriorisé et constructions neuves à partir de 2026 | 21 ha dont 60 000 m² couverts, acquis en 2015 (ancien ECAAT). Forte connotation agro-alimentaire (légumerie, cuisine centrale, brasseries). C'est la seule vraie friche urbaine de Bergerac : un projet urbain revisité, pas une simple ZA. | Projet de territoire CAB (11/2025) — fiche action n°36 |
| 📦 ZAE des Sardines Est et Ouest — extension | Industrie / logistique | Communauté d'Agglomération Bergeracoise | 1,2 M€ (2026-2027) + 480 k€/an de fonctionnement | Potentiel estimé : 300 emplois | Extension d'environ 18 ha, dont 4 ha acquis en 2024 · commercialisation en cours | Foncier industriel disponible immédiatement, à 2 km du centre. C'est là qu'un investisseur locatif peut viser des locaux industriels ou de la logistique : le ticket à 10 % y est réaliste, pas en résidentiel de surface. | Projet de territoire CAB (11/2025) — fiche action n°35 |
| 🚲 Passerelle piétonne / vélo sur la Dordogne | Infrastructure | CAB · Région · Département · État · UE | 2,8 M€ TTC (recettes 1 M€) | — | Inscrit au projet de territoire 2026-2027 · Barrage ↔ promenade Jean Dalba (secteur ESCAT rive droite) | Relie le nord des logements au sud des emplois et à la véloroute V91. Effet direct sur la valeur des appartement du centre et sur les loyers de la rive gauche. | Projet de territoire CAB (11/2025) — fiche action n°7 |
| 🚴 V91 — véloroute voie verte, 16 km à réaliser | Infrastructure | CAB · Région Nouvelle-Aquitaine · Département · FEDER | 9 M€ sur 2026-2030 (2 M€/an puis 1 M€) · recettes 7,2 M€ | — | 22 km déjà existants (barrage de Tuilières → Prigonrieux) · prolongation de 16 km vers La Force-Saint-Pierre-d'Eyraud et le Fleix | S'inscrit dans un projet interdépartemental de 280 km (Lacave → estuaire de la Gironde). Attractivité résidentielle à long terme, mais pas de demande locative à court terme. | Projet de territoire CAB (11/2025) — fiche action n°28 |
| 📚 Nouvelle médiathèque (centre culturel Michel Manet) | Équipement public | Communauté d'Agglomération Bergeracoise | 6 M€ (2 M€/an sur 2026-2028) · recettes 750 k€/an | — | Inscrit 2026-2028 · libère l'immeuble Bellegarde (parking + médiathèque au 4e étage) | Centre-ville : un « 3e lieu » qui cherche la footfall. Effet indirect sur la valeur commerciale et locative du cœur de ville. | Projet de territoire CAB (11/2025) — fiche action n°17 |
| 🏊 Piscine de plein air | Équipement public | CAB · Région · Département · Agence de l'eau | 5 M€ (3 M€ en 2026 + 2 M€ en 2027) | — | Option 1 : piscine naturelle dans un bras sécurisé de la Dordogne · option 2 : piscine traditionnelle | Équipement d'attractivité, pas un moteur locatif. Effet négatif possible sur l'offre de meublés locatifs en bord de rivière (compétition sur les loyers de courte durée). | Projet de territoire CAB (11/2025) — fiche action n°19 |
| 🔧 OPAH-RU « Roxhana » — centre-ville 2025-2028 | Urbanisme / logement | CAB, Ville de Bergerac, Anah, Département, Banque des Territoires, Action Logement, SACICAP PROCIVIS | 1 846 695 € d'aides sur 3 ans (dont 195 300 € Ville + 358 730 € CAB + 1 292 665 € Anah) | — | Convention signée 17 novembre 2025, en vigueur 2025-2028 · 15 + 21 + 24 logements engagés sur les années 1, 2 et 3 | 60 logements à réhabiliter en cœur de ville (20 propriétaires occupants, 22 bailleurs privés conventionnés, 18 copropriétés). C'est le levier le plus important pour H : de l'ancien réhabilité à prix encadrés, avec la Cavex/AHU et des devis travaux réellement réalisables. À surveiller trimestre par trimestre. | Convention OPAH-RU CAB (17/11/2025) · Ville de Bergerac |
| 🏘️ Action Cœur de Ville — volet 2023-2026 | Urbanisme | Ville de Bergerac + CAB + Creysse + État + Banque des Territoires | Besoins évalués à plus de 70 M€ ( Frédéric Delmarès) | — | Convention signée 20 décembre 2023 · volet courant jusqu'à 2026 | Programme de revitalisation du centre-ville : c'est le cadre dans lequel s'inscrivent l'OPAH-RU et les animations commerciales. Le budget réel reste très inférieur aux besoins annoncés. | Sud Ouest (24/12/2023) · D20230127-Annexe (Ville de Bergerac) |
| 🏠 Lotissement social Domofrance — chemin du Petit-Rooy | Logement | Domofrance (groupe Action Logement) · Ville de Bergerac | ~7 M€ (274 000 € d'aides État / Agglo / Département / Action Logement) | — | Chantier janv. 2024 → inauguration 26 février 2026 · 33 maisons T3-T5 sur 3 ha · 100 % occupées dès la livraison · loyers 500 à 750 € TTC | Le signal le plus important du dossier : la demande locative sociale est là et elle remplit. Mais le neuf est exclu de la stratégie H — et il fixe un plancher de prix sur le marché local. | Sud Ouest (2026) — Thomas Jonckeau |
| 🧱 Domofrance — place Gambetta n°19 (dent creuse) | Logement | Domofrance | non communiqué | — | Acquisition faite, projet en préparation · 15 appartements + local commercial de 250 m² en rez-de-chaussée, façade reconstruite à l'identique | Centre historique. Les dents creuses sont le gisement exact du dossier H : prix bas, valeur à reconstruire, livraison en cours de programme. | Sud Ouest (2026) — Thomas Jonckeau |
| 🧱 Îlot Bourbarraud — 43 Grand'Rue | Urbanisme | Ville de Bergerac · VALODEM pour l'Établissement public foncier de Nouvelle-Aquitaine | non communiqué | — | Démolition 21 juillet → 31 août 2026 (circulation et stationnement restreints) | 23 ans d'attente avant la démolition de l'îlot. La reconstruction n'est pas datée : c'est une opportunity à surveiller, pas encore un projet livrable. | Ville de Bergerac — Infos travaux (31/08/2026) |
| 🥩 Abattoir de Bergerac (Semab) — redressement | Agro-alimentaire | Semab · Département · Ville · CAB · État · Asseldor | 3,5 M€ prévus (collectivités + État) · 280 000 € déjà en capital | 30 apporteurs, une centaine de clients | Plan de redressement validé 5 novembre 2025 · nouvelle salle de découpe à l'été 2026 · restructuration et mise aux normes à l'horizon 2028 | Sauvegarde d'un abattoir public multi-espèces. Stabilise l'emploi agricole du bassin, mais l'historique financier (−189 880 € de résultat, −418 682 € de pertes cumulées) est un signal d'alerte sur le tissu agro-industriel local. | Sud Ouest (nov. 2025) — Nancy Ladde |
| ✈️ Aéroport de Bergerac — fragilité des lignes | Transport | Syndicat mixte air Dordogne (Smad) · EGC Aéro | 2,3 M€ investis en 2026 par le Smad (balisage de la piste) | Emplois aéroportuaires directs et induits | Transavia arrête Rotterdam à l'été 2027 (41 436 passagers en 2025, 2e ligne) · British Airways affiche déjà l'été 2027 · les autres compagnies n'ont pas confirmé | Le risque le plus sous-estimé du dossier. Une desserte aérienne qui se réduit pèse sur l'attractivité hôtelière, sur les prix de l'immobilier de tourisme et sur la valeur des biens de la périphérie aéroportuaire. | Sud Ouest (2026) |
| 🏘️ Plan 1 000 logements de la Ville | Logement | Ville de Bergerac | non communiqué | — | 928 permis de construire accordés · il manque encore 1 300 logements sociaux pour tenir le quota SRU de 25 % (risque de pénalités) | Le volume de permis est là, le déficit social reste entier. Un créateur de logement social banque sur ce marché — et le neuf reste hors périmètre pour H. | Sud Ouest (2026) — Thomas Jonckeau |
| 🌾 Laboratoire de transformation agro-alimentaire (filière venaison) | Agro-alimentaire | CAB · Fédération départementale de chasse 24 | 300 000 € (recettes 100 000 €) · fonctionnement 20 k€/an | — | Implanté sur le site ESCAT · inscrit 2026-2027 | Étude programmatique 2025-2027 · nouveau bâtiment (cloisonnement, ouvertures, toitures) et réaménagement des espaces extérieurs. | Projet de territoire CAB (11/2025) — fiche action n°10 |
| 🏗️ Réseau d'assainissement — 3,5 M€/an | Infrastructure | CAB · Agence de l'eau Adour-Garonne · DDT | 21 M€ sur 2026-2031 · recettes 3 M€/an | — | Élimination des rejets par temps secs, coordination avec le contrat de progrès territorial | Travaux de voirie multi-annuels : restriction de circulation, vibrations et des nuisances sur les axes du centre. À prendre en compte dans la valeur d'un bien en ville. | Projet de territoire CAB (11/2025) — fiche action n°5 |
| 💧 Modernisation du réseau SMAEP Coteaux Pourpres | Infrastructure | SMAEP Coteaux Pourpres · Agence de l'eau | 51 M€ sur 2026-2031 (9 / 9 / 9 / 8 / 8 / 8 M€) | — | Réduction des fuites sur le réseau, en cours sur le 1er mandat | Le poste le plus lourd du projet de territoire. Chantiers de voirie longue durée sur l'agglomération, pas sur la seule ville. | Projet de territoire CAB (11/2025) — fiche action n°4 |
| 🌱 Valeco / Equans — centrale solaire + hydrogène vert « Dordogne H2 » | Énergie | Valeco · Equans · Département de la Dordogne | non communiqué · objectif ~2 t d'hydrogène/jour | — | Partenariat signé 31 janvier 2024 · permis déposé décembre 2022 sur 9,3 ha, avenue de la Roque, Bergerac et Creysse · enquête publique 19 juin → 19 juillet 2024 · avis du commissaire enquêteur favorable · permis du préfet non délivré au 28/10/2026 | Projet distinct du parc CVE SOLAR — c'est le projet le plus visible du dossier et le plus fragile : les élus du Bergeracois sont réticents et la préfecture n'a pas signé. Hydrogène vert destiné à la mobilité et à l'industrie. Ne pas compter dessus. | Sud Ouest (20/09/2024) · MRAe Nouvelle-Aquitaine — avis 2023APNA92 (21/06/2023) |
| 🎓 Lycée Maine-de-Biran — restructuration du bâtiment C | Équipement public | Région Nouvelle-Aquitaine (maître d'ouvrage) · SEMIPER | 8 M€ (marché public notifié en juin 2026, 14 lots) | — | Chantier 2026 → 2028 · bâtiment C des années 1960, une trentaine de salles · restructuration lourde en site occupé, par phasage | Le seul investissement lourd de Région dans le bassin sur la période. Effet indirect : maintien de la classe moyenne sur le secteur, valeur des primo-accédants. Un chantier de voirie important à anticiper. | Sud Ouest (15/09/2026) · Marché public OP589 — SEMIPER (02/07/2026) |
| 🚂 Ligne ferroviaire Périgueux–Agen (ligne 34) — plan de sauvegarde | Infrastructure | Région Nouvelle-Aquitaine · SNCF Réseau · État | 37 M€ annoncés · 7 M€ déjà débloqués par la Région pour études et travaux d'urgence | — | Comité de ligne du 20 juin 2024 · objectif : engager la régénération de la voie à partir de 2028 · tronçon central Siorac-en-Périgord / Monsempron-Libosingressé | Point de vigilance majeur. La ligne ne dessert pas directement Bergerac, mais l'axe Le Buisson → Niversac est la desserte ferroviaire du bassin. 343 voyageurs par jour sur le tronçon critique, contre 3 800 sur la ligne 33. Une fermeture à terme pèserait sur la mobilité du bassin. Impact locatif indirect : si la desserte se dégrade, la demande de voiture et donc de parking augmente dans le centre. | Sud Ouest (20/06/2024) — Boris Rebeyrotte |
| 🌊 Plan d'aménagement des berges de la Dordogne | Urbanisme / infrastructure | Ville de Bergerac · CAB | non communiqué (plan pluriannuel en cours) | — | Réflexion engagée 2024 · ~3 km de berges, des deux rives, du pont Pimont au barrage hydroélectrique · enquete publique en cours · rien n'est arrêté | Le mayorat veut un plan pluriannuel « pour avoir un coup d'avance sur les subventions ». Sans montant ni date, c'est une option, pas un projet. Mais c'est le levier qui peut faire monter la valeur des apartments de la rive gauche à moyen terme. | Sud Ouest (05/12/2024) · CAB — enquête sur les berges et quais (22/02/2024) |
| 🏛️ Îlot Berggren — reconstruction de 15 logements sociaux | Logement social | SEM Urbalys Habitat (opérateur) · Ville de Bergerac · CAB · Anah | 2 011 012 € (coût total de l'opération) | — | Opération RHI (habitat indigne) · îlot démoli après procédure RHI · reconstruction de 15 logements débutée en 2025 · livraison 2025-2026 | Le seul dossier de logements sociaux neuf réellement en cours dans le centre. 15 logements en centre-ville, c'est une offre concurrente directe sur le segment studio-T3 — à intégrer dans le calcul du taux de vacance réel. | Ville de Bergerac — convention OPAH-RU (17/11/2025) · Conseil communautaire CAB (03/11/2025) |
| 🏠 Nouvel Édifice — 19 logements en centre-ville (Carré Bourbarraud) | Logement (privé, accession) | Nouvel Édifice (investisseur privé) · Ville de Bergerac | non communiqué · commercialisation ~4 000 €/m² | — | Immeuble de ~650 m² sur 3 étages, un seul appartement occupé · objectif 19 logements (studio → T3, 30 à 50 m²) · vente à des particuliers pour occupation ou location · commercialisation lancée en octobre 2026 | Le signal de prix le plus important du dossier. Un investisseur privé achète, rénove et revend du centre-ville ancien à 4 000 €/m² — soit 2,5 fois le prix DVF (1 321 €/m²). Cela plafonne la valeur du brut non rénové et fixe un marché « clé en main » bien au-dessus de nos rendements. À retenir avant d'acheter un bien à rénover en centre-ville : le risque de ne plus revendre à ce prix. | Sud Ouest (08/10/2026) — Thomas Jonckeau |
| 🟢 Budget d'investissement de la Ville de Bergerac 2026 | Équipement public | Ville de Bergerac | 8,5 M€ d'investissement d'équipement (−5 M€ par rapport à 2024) | — | Adopté en conseil municipal le 16 décembre 2025 · place de la République : 1 M€ en 2026 (marché public notifié le 30/01/2026 pour 2 M€ sur 2 ans) · abattoir : 930 000 € pour l'atelier de découpe et la mise aux normes | La contrainte budgétaire est la vraie nouvelle. La Ville a rogné de 5 M€ par rapport à 2024, à un an des élections municipales de mars 2026 (Fabien Ruet a succédé à Jonathan Prioleaud). Conséquence directe pour H : moins de chantiers en centre-ville = moins de nuisances, mais aussi moins de valeur neuve qui concurrence l'ancien. | Sud Ouest (17/12/2025) · Conseil municipal du 16/12/2025 |
| 🏞️ Parcours d'eau vive — bases de canoë-kayak | Équipement public / tourisme | Ville de Bergerac · Région · État (CPER) · Département (CPER) | 14,68 M€ HT · CPER État 2,5 M€ + CPER Région 2 M€ | — | Étude en cours · annulé dans sa version initiale selon Sud Ouest (15/08/2025), à la suite du chantier du barrage hydroélectrique | Projet à fort enjeu de voisinage. Il touche directement le quartier du Tounet et la zone des activités nautiques. Un parcours d'eau vive crée de la fréquentation permanente sur un secteur riverain — poste à vérifier avant tout achat dans le quartier (bruit, parking, nuisances). | Sud Ouest (15/08/2025) · Annexe ACV D20230127 (FA 29) |
| 🛏️ Structure d'hébergement mixte (saisonniers & jeunes) | Logement / social | CAB · Préfecture · Région · Département · CAF · Action Logement | 3,1 M€ (1,6 M€ + 1,5 M€) · recettes 600 k€ | 15 à 25 logements saisonniers + 10 à 20 logements modulaires | 2e mandat du projet de territoire : 2032-2037 | Mixte, avec 80 % de taux d'occupation visé et des loyers de 250 à 400 €/mois. Concurrent direct de l'offre locative privée sur les petits studios. | Projet de territoire CAB (11/2025) — fiche action n°21 |
| Indicateur | Valeur | Source | Lecture |
|---|---|---|---|
| Prix médian appartement (DVF) | 1 321 €/m² | VF État 2024-2025 · 180 ventes notariées | P25 1 086 · P75 1 606. Marché plat et bas. |
| Prix médian maison (DVF) | 1 556 €/m² | VF État 2024-2025 · 676 ventes notariées | P25 1 178 · P75 1 992. 271 maisons vendues par an. |
| Prix médian local commercial (DVF) | 765 €/m² | VF État 2024-2025 · 114 ventes notariées | Moins de 1 000 €/m² : c'est le ticket locatif le plus rentable de la ville. |
| Croisement DVF (Impover, janv. 2026) | 1 527 €/m² (appartement) | Transactions DVF réellement actées | Maison 1 771 €/m² · +9 % sur 5 ans · +5,0 % sur 12 mois. |
| Estimation portal (MeilleursAgents, 01/10/2026) | 1 820 €/m² tous types | MeilleursAgents | Ordre de grandeur, tous types confondus. À recouper avec le DVF. |
| Plafond « clé en main » centre-ville (Nouvel Édifice, oct. 2026) | ~4 000 €/m² | Sud Ouest (08/10/2026) · 19 logements neufs après rénovation | 2,5 fois le prix DVF. Un investisseur privé rénove et revend à ce prix : c'est le prix de sortie du centre-ville réhabilité, pas celui du brut à rénover. |
| Loyer live appartement (FNAIM) | 154 €/m²/an | 35 locations vivantes analysées | Soit ~12,8 €/m²/mois. C'est le vrai prix de marché, pas le barème ANIL. |
| Loyer live maison (FNAIM) | 112 €/m²/an | 4 locations vivantes seulement | Échantillon minuscule : confiance faible. Recoupé avec l'ANIL à 8,8 €/m²/mois. |
| Rendement au prix DVF — appartement | 11,6 % brut | Loyer live FNAIM ÷ prix DVF | Au-dessus de la barre des 10 % sans rien faire. |
| Rendement au prix DVF — appartement (ANIL) | 9,4 % brut | Loyer ANIL 10,4 €/m²/mois ÷ prix DVF | Scénario prudent : sous les 10 %, mais proche. |
| Rendement au prix DVF — maison | 7,2 % brut | Loyer live FNAIM ÷ prix DVF | Les grandes surfaces ne payent pas : le ticket, c'est le petit bien. |
| Rendement local commercial au prix DVF | 18,7 % brut | Loyer live commerce 142,9 €/m²/an ÷ prix DVF | Le meilleur rendement du dossier — à condition de trouver du locataire. |
| Vacance communale | 9,6 % (1 653 logements) | Insee RP2023 · 17 226 logements au total | Contre 6,9 % à Dunkerque et 16,1 % à Mulhouse : demande réelle, une offre à absorber. |
| Population 2023 | 27 110 hab. | Insee RP2023 | Variance +0,2 %/an (solde naturel -0,7 %, migrations +0,9 %). Baisse naturelle : 190 naissances contre 425 décès en 2025. |
| Structure du parc | 85,8 % résidence principale · 4,6 % secondaire · 9,6 % vacant | Insee RP2023 · 17 226 logements (14 787 + 786 + 1 653) | 10 848 maisons (63,0 %) · 6 327 appartements (36,7 %). La vacance est le moteur du rendement. |
| Évolution de la vacance 2017 → 2023 | 13,3 % → 9,6 % | Insee RP2023 · 2 250 logements vacants en 2017 contre 1 653 en 2023 | Le marché s'est resserré de 597 logements vacants. La demande locative progresse plus vite que l'offre : c'est ce qui permet de viser 10 % à prix de marché. |
| Structure par âge | 33,5 % de 65 ans et plus | Insee RP2023 · 6 030 (65-79 ans) + 3 051 (80 ans et plus) | Retraités : 42,9 % des 15 ans et plus. Un creux générationnel : la demande se déplace vers le plain-pied et les petits logements. |
| Ancienneté du parc | 46,4 % construits avant 1971 | Insee RP2023 · LOG T8 (résidences principales) | 72,1 % avant 1991. Le DPE est le premier poste de travaux — et un DPE E bloque la relocation dès 2030. |
| Pauvreté / niveau de vie | 23 % de taux de pauvreté | Insee RP2023 · niveau de vie médian 22 650 € | Bassin de clientèle solvable mais étroite : le locataire paie 500-750 €, pas 1 200 €. |
| Quartier | Prix indicatif | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|---|
| La Catte (nord, coteaux) | 1 744 €/m² | Le plus cher : lotissements récents, belle vue, proche du centre en voiture. Faible volume (8 ventes/an). |
| Centre historique · Pombonne | n.p. | Cœur de ville médiéval, forêt de Pombonne juste à côté. Pas de prix public fiable — la valeur se joue sur le DPE et l'état. |
| 7 quartiers sur 9 | n.p. | Toute la ville tient dans une bande étroite : de 1 425 à 1 610 €/m² pour les appartements. Bergerac est un marché plat : l'état, l'année et le DPE pèsent plus que le quartier. |
| Cavaillé (rive gauche) | 1 314 €/m² | Le moins cher. Rive gauche, moins de services, mais même prix qu'en ville moyenne de province. |
| Aérodrome / La Catte / Saint-Martin | n.p. | À très faible volume (6, 8 et 9 ventes/an) : littéralement pas de marché de référence. |
Prix par quartier calculés sur les transactions DVF réellement actées (Impover, janvier 2026). À Bergerac, l'écart entre le quartier le plus cher et le moins cher ne fait que 33 % (1 314 à 1 744 €/m²), et 7 quartiers sur 9 tiennent dans une bande de 1 425 à 1 610 €/m². Concrètement : ici, l'état du bien, l'année de construction et le DPE pèsent plus que l'adresse. Ne payez pas un premium de quartier, payez un diagnostic.
| Rendement | Bien | Type | Prix | Surface | Loyer/mois | €/m² demandé | DVF médiane | Écart | Base du loyer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 27,32 % | Immeuble 80m² BERGERAC 24100 | Immeuble de rapport | 45 000 € | 80 m² | 1 024 € | 562 | 1 321 | -57 % | 2 lots (2 lots (mot)) x 40 m2 x bench_appart |
| 24,99 % | Immeuble 600m² BERGERAC 24100 | Immeuble de rapport | 369 000 € | 600 m² | 7 684 € | 615 | 1 321 | -53 % | 3 lots (3 logements/appartements) x 200 m2 x bench_appart |
| 13,97 % | Maison 5 pièces 125m² BERGERAC 24100 | Maison | 94 500 € | 125 m² | 1 100 € | 756 | 1 556 | -51 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 13,62 % | Appartement 3 pièces 65m² BERGERAC 24100 | Appartement | 59 950 € | 65 m² | 680 € | 922 | 1 321 | -30 % | surface x bande 50-70 m2 |
| 13,48 % | Immeuble 350m² BERGERAC 24100 | Immeuble de rapport | 399 000 € | 350 m² | 4 482 € | 1 140 | 1 321 | -14 % | surface x bench_appart (35 comps) |
| 12,65 % | Maison 8 pièces 290m² BERGERAC 24100 | Maison | 242 000 € | 290 m² | 2 552 € | 834 | 1 556 | -46 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 12,24 % | Immeuble 180m² BERGERAC 24100 | Immeuble de rapport | 226 000 € | 180 m² | 2 305 € | 1 256 | 1 321 | -5 % | 2 lots (2 logements/appartements) x 90 m2 x bench_appart |
| 12,18 % | Appartement 4 pièces 63m² BERGERAC 24100 | Appartement | 65 000 € | 63 m² | 660 € | 1 032 | 1 321 | -22 % | surface x bande 50-70 m2 |
| 12,08 % | Appartement 1 pièce 52m² BERGERAC 24100 | Appartement | 54 085 € | 52 m² | 544 € | 1 040 | 1 321 | -21 % | surface x bande 50-70 m2 |
| 12,02 % | Immeuble 445m² BERGERAC 24100 | Immeuble de rapport | 569 000 € | 445 m² | 5 699 € | 1 279 | 1 321 | -3 % | 3 lots (3 logements/appartements) x 148 m2 x bench_appart |
| 11,62 % | Maison 5 pièces 164m² BERGERAC 24100 | Maison | 149 000 € | 164 m² | 1 443 € | 908 | 1 556 | -42 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 11,42 % | Maison 4 pièces 140m² BERGERAC 24100 | Maison | 129 500 € | 140 m² | 1 232 € | 925 | 1 556 | -40 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 11,39 % | Appartement 2 pièces 35m² | Appartement | 48 000 € | 35 m² | 456 € | 1 371 | 1 321 | 4 % | surface x bande 35-50 m2 |
| 10,88 % | Immeuble 120m² BERGERAC 24100 | Immeuble de rapport | 169 500 € | 120 m² | 1 537 € | 1 412 | 1 321 | 7 % | surface x bench_appart (35 comps) |
| 10,77 % | Appartement 3 pièces 75m² BERGERAC 24100 | Appartement | 73 000 € | 75 m² | 655 € | 973 | 1 321 | -26 % | surface x bande 70-95 m2 |
| 10,67 % | Maison 6 pièces 100m² BERGERAC 24100 | Maison | 99 000 € | 100 m² | 880 € | 990 | 1 556 | -36 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 10,63 % | Maison 7 pièces 160m² BERGERAC 24100 | Maison | 159 000 € | 160 m² | 1 408 € | 994 | 1 556 | -36 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 10,38 % | Maison 5 pièces 176m² BERGERAC 24100 | Maison | 179 000 € | 176 m² | 1 549 € | 1 017 | 1 556 | -35 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 10,37 % | Appartement 3 pièces 63m² BERGERAC 24100 | Appartement | 76 300 € | 63 m² | 660 € | 1 211 | 1 321 | -8 % | surface x bande 50-70 m2 |
| 9,59 % | Appartement 2 pièces 39m² BERGERAC 24100 | Appartement | 63 500 € | 39 m² | 508 € | 1 628 | 1 321 | 23 % | surface x bande 35-50 m2 |
| 9,53 % | Maison 6 pièces 153m² BERGERAC 24100 | Maison | 169 500 € | 153 m² | 1 346 € | 1 108 | 1 556 | -29 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 9,40 % | Maison 11 pièces 235m² BERGERAC 24100 | Maison | 264 000 € | 235 m² | 2 068 € | 1 123 | 1 556 | -28 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 9,08 % | Maison 8 pièces 515m² BERGERAC 24100 | Maison | 599 000 € | 515 m² | 4 532 € | 1 163 | 1 556 | -25 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 9,03 % | Appartement 2 pièces 37m² BERGERAC 24100 | Appartement | 64 000 € | 37 m² | 482 € | 1 730 | 1 321 | 31 % | surface x bande 35-50 m2 |
| 9,03 % | Maison 7 pièces 145m² BERGERAC 24100 | Maison | 169 500 € | 145 m² | 1 276 € | 1 169 | 1 556 | -25 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 8,98 % | Maison 6 pièces 170m² BERGERAC 24100 | Maison | 200 000 € | 170 m² | 1 496 € | 1 176 | 1 556 | -24 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 8,95 % | Appartement 2 pièces 76m² BERGERAC 24100 | Appartement | 89 000 € | 76 m² | 664 € | 1 171 | 1 321 | -11 % | surface x bande 70-95 m2 |
| 8,95 % | Maison 7 pièces 125m² BERGERAC 24100 | Maison | 147 500 € | 125 m² | 1 100 € | 1 180 | 1 556 | -24 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 8,85 % | Appartement 2 pièces 62m² BERGERAC 24100 | Appartement | 88 000 € | 62 m² | 649 € | 1 419 | 1 321 | 8 % | surface x bande 50-70 m2 |
| 8,85 % | Maison 4 pièces 124m² BERGERAC 24100 | Maison | 148 000 € | 124 m² | 1 091 € | 1 194 | 1 556 | -23 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 8,82 % | Immeuble 132m² BERGERAC 24100 | Immeuble de rapport | 230 000 € | 132 m² | 1 690 € | 1 742 | 1 321 | 32 % | 2 lots (comptage T2/T3) x 66 m2 x bench_appart |
| 8,80 % | Maison 4 pièces 150m² BERGERAC 24100 | Maison | 180 000 € | 150 m² | 1 320 € | 1 200 | 1 556 | -23 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 8,48 % | Appartement 1 pièce 52m² BERGERAC 24100 | Appartement | 77 000 € | 52 m² | 544 € | 1 481 | 1 321 | 12 % | surface x bande 50-70 m2 |
| 8,11 % | Maison 5 pièces 115m² BERGERAC 24100 | Maison | 149 800 € | 115 m² | 1 012 € | 1 303 | 1 556 | -16 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 8,08 % | Appartement 3 pièces 79m² BERGERAC 24100 | Appartement | 102 500 € | 79 m² | 690 € | 1 298 | 1 321 | -2 % | surface x bande 70-95 m2 |
| 7,88 % | Maison 9 pièces 223m² BERGERAC 24100 | Maison | 299 000 € | 223 m² | 1 962 € | 1 341 | 1 556 | -14 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,81 % | Maison 4 pièces 118m² BERGERAC 24100 | Maison | 159 500 € | 118 m² | 1 038 € | 1 352 | 1 556 | -13 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,76 % | Appartement 3 pièces 84m² BERGERAC 24100 | Appartement | 113 500 € | 84 m² | 734 € | 1 351 | 1 321 | 2 % | surface x bande 70-95 m2 |
| 7,65 % | Maison 16 pièces 282m² BERGERAC 24100 | Maison | 389 500 € | 282 m² | 2 482 € | 1 381 | 1 556 | -11 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,62 % | Maison 7 pièces 156m² BERGERAC 24100 | Maison | 216 275 € | 156 m² | 1 373 € | 1 386 | 1 556 | -11 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,59 % | Maison 4 pièces 115m² BERGERAC 24100 | Maison | 160 000 € | 115 m² | 1 012 € | 1 391 | 1 556 | -11 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,53 % | Maison 4 pièces 82m² BERGERAC 24100 | Maison | 115 000 € | 82 m² | 722 € | 1 402 | 1 556 | -10 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,25 % | Maison 17 pièces 449m² BERGERAC 24100 | Maison | 654 000 € | 449 m² | 3 951 € | 1 457 | 1 556 | -6 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,24 % | Maison 14 pièces 540m² BERGERAC 24100 | Maison | 787 500 € | 540 m² | 4 752 € | 1 458 | 1 556 | -6 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,23 % | Maison 4 pièces 100m² BERGERAC 24100 | Maison | 146 000 € | 100 m² | 880 € | 1 460 | 1 556 | -6 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,22 % | Maison 4 pièces 145m² BERGERAC 24100 | Maison | 212 000 € | 145 m² | 1 276 € | 1 462 | 1 556 | -6 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,14 % | Maison 4 pièces 97m² BERGERAC 24100 | Maison | 143 500 € | 97 m² | 854 € | 1 479 | 1 556 | -5 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,10 % | Maison 5 pièces 150m² BERGERAC 24100 | Maison | 223 000 € | 150 m² | 1 320 € | 1 487 | 1 556 | -4 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 7,01 % | Maison 3 pièces 88m² BERGERAC 24100 | Maison | 132 500 € | 88 m² | 774 € | 1 506 | 1 556 | -3 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,92 % | Maison 4 pièces 99m² BERGERAC 24100 | Maison | 151 000 € | 99 m² | 871 € | 1 525 | 1 556 | -2 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,71 % | Maison 3 pièces 88m² BERGERAC 24100 | Maison | 138 500 € | 88 m² | 774 € | 1 574 | 1 556 | 1 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,68 % | Maison 5 pièces 68m² BERGERAC 24100 | Maison | 107 500 € | 68 m² | 598 € | 1 581 | 1 556 | 2 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,58 % | Maison 8 pièces 208m² BERGERAC 24100 | Maison | 334 000 € | 208 m² | 1 830 € | 1 606 | 1 556 | 3 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,57 % | Maison 6 pièces 135m² BERGERAC 24100 | Maison | 217 000 € | 135 m² | 1 188 € | 1 607 | 1 556 | 3 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,49 % | Maison 6 pièces 110m² BERGERAC 24100 | Maison | 179 000 € | 110 m² | 968 € | 1 627 | 1 556 | 5 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,34 % | Maison 14 pièces 300m² BERGERAC 24100 | Maison | 499 900 € | 300 m² | 2 640 € | 1 666 | 1 556 | 7 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,33 % | Maison 5 pièces 150m² BERGERAC 24100 | Maison | 250 200 € | 150 m² | 1 320 € | 1 668 | 1 556 | 7 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,28 % | Maison 5 pièces 160m² BERGERAC 24100 | Maison | 269 000 € | 160 m² | 1 408 € | 1 681 | 1 556 | 8 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,20 % | Maison 4 pièces 91m² BERGERAC 24100 | Maison | 155 000 € | 91 m² | 801 € | 1 703 | 1 556 | 10 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,17 % | Maison 8 pièces 184m² BERGERAC 24100 | Maison | 315 000 € | 184 m² | 1 619 € | 1 712 | 1 556 | 10 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 6,10 % | Maison 5 pièces 112m² BERGERAC 24100 | Maison | 194 000 € | 112 m² | 986 € | 1 732 | 1 556 | 11 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,92 % | Maison 12 pièces 272m² BERGERAC 24100 | Maison | 485 000 € | 272 m² | 2 394 € | 1 783 | 1 556 | 15 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,89 % | Maison 3 pièces 80m² BERGERAC 24100 | Maison | 143 500 € | 80 m² | 704 € | 1 794 | 1 556 | 15 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,89 % | Maison 6 pièces 165m² BERGERAC 24100 | Maison | 296 000 € | 165 m² | 1 452 € | 1 794 | 1 556 | 15 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,83 % | Maison 4 pièces 117m² BERGERAC 24100 | Maison | 212 000 € | 117 m² | 1 030 € | 1 812 | 1 556 | 16 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,83 % | Maison 16 pièces 243m² BERGERAC 24100 | Maison | 440 000 € | 243 m² | 2 138 € | 1 811 | 1 556 | 16 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,82 % | Maison 4 pièces 91m² BERGERAC 24100 | Maison | 165 000 € | 91 m² | 801 € | 1 813 | 1 556 | 17 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,80 % | Maison 10 pièces 252m² BERGERAC 24100 | Maison | 459 000 € | 252 m² | 2 218 € | 1 821 | 1 556 | 17 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,73 % | Maison 5 pièces 190m² BERGERAC 24100 | Maison | 350 000 € | 190 m² | 1 672 € | 1 842 | 1 556 | 18 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,72 % | Maison 5 pièces 149m² BERGERAC 24100 | Maison | 275 000 € | 149 m² | 1 311 € | 1 846 | 1 556 | 19 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,68 % | Maison 8 pièces 198m² BERGERAC 24100 | Maison | 368 000 € | 198 m² | 1 742 € | 1 859 | 1 556 | 20 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,65 % | Maison 3 pièces 85m² BERGERAC 24100 | Maison | 159 000 € | 85 m² | 748 € | 1 871 | 1 556 | 20 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,47 % | Maison 6 pièces 115m² BERGERAC 24100 | Maison | 222 000 € | 115 m² | 1 012 € | 1 930 | 1 556 | 24 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,47 % | Maison 4 pièces 129m² BERGERAC 24100 | Maison | 249 000 € | 129 m² | 1 135 € | 1 930 | 1 556 | 24 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,42 % | Maison 4 pièces 160m² BERGERAC 24100 | Maison | 312 000 € | 160 m² | 1 408 € | 1 950 | 1 556 | 25 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,41 % | Maison 5 pièces 126m² BERGERAC 24100 | Maison | 246 000 € | 126 m² | 1 109 € | 1 952 | 1 556 | 26 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,39 % | Maison 5 pièces 120m² BERGERAC 24100 | Maison | 235 000 € | 120 m² | 1 056 € | 1 958 | 1 556 | 26 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,36 % | Maison 4 pièces 71m² BERGERAC 24100 | Maison | 140 000 € | 71 m² | 625 € | 1 972 | 1 556 | 27 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,31 % | Maison 7 pièces 160m² BERGERAC 24100 | Maison | 318 000 € | 160 m² | 1 408 € | 1 988 | 1 556 | 28 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,28 % | Maison 5 pièces 125m² BERGERAC 24100 | Maison | 250 000 € | 125 m² | 1 100 € | 2 000 | 1 556 | 29 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,21 % | Maison 9 pièces 288m² BERGERAC 24100 | Maison | 583 800 € | 288 m² | 2 534 € | 2 027 | 1 556 | 30 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,16 % | Maison 4 pièces 85m² BERGERAC 24100 | Maison | 174 000 € | 85 m² | 748 € | 2 047 | 1 556 | 32 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,16 % | Maison 6 pièces 146m² BERGERAC 24100 | Maison | 299 000 € | 146 m² | 1 285 € | 2 048 | 1 556 | 32 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,09 % | Maison 7 pièces 160m² BERGERAC 24100 | Maison | 332 000 € | 160 m² | 1 408 € | 2 075 | 1 556 | 33 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
| 5,04 % | Maison 7 pièces 160m² BERGERAC 24100 | Maison | 335 000 € | 160 m² | 1 408 € | 2 094 | 1 556 | 35 % | surface x loyer publie ANIL (ANIL 2026 via easylocation.fr) |
Le prix de référence est la médiane des ventes notariées DVF de la commune (fichier Valeurs Foncières 2024-2025 de l'État, 970 ventes après déduplication des lots multiples et exclusion du neuf). Le loyer est un estimé sauf mention contraire : benchmark issu des locations vivantes FNAIM de la même ville, corrigé par bande de surface (studio 180 €/m²/an → 70-95 m² 105 €/m²/an). Un écart de plus de 35 % sous le DVF est un signal — pas une erreur : c'est généralement « à rénover » ou un DPE E/F, et c'est là que se trouve le rendement.
| Levier | Contrôle | Pourquoi c'est critique à Bergerac |
|---|---|---|
| Les lignes aériennes tiennent-elles ? | Suivre les confirmations de compagnie pour l'été 2027 (Transavia a déjà annoncé l'arrêt de Rotterdam) | Pas de touristisme sans vols. Une desserte qui fond dévalue le parc de tourisme et l'attractivité générale. C'est le risque n°1 du dossier. |
| Le loyer de l'immeuble est-il réel ? | Exiger le bail en cours, ou le loyer effectif par lot | Les rendements de 25-27 % reposent sur une estimation surface × benchmark, pas sur un bail. En centre historique, les loyers réels sont d'abord inférieurs à l'estimé. |
| DPE réel et calendrier d'interdiction | G interdit, E en 2030, D en 2034 | 63 % de maisons, 46,4 % du parc construit avant 1971 et 72,1 % avant 1991. Le DPE est le premier poste de travaux — et un DPE E bloque la relocation dès 2030. |
| Le bien est-il habituel, ou une dent creuse ? | Lire l'historique de la parcelle, les titres, le bâti en ruine | Les dents creuses (Gambetta, Bourbarraud) se négocient très bas mais exigent 15 000 à 30 000 € de travaux et une gestion de chantier longue. Le prix affiché n'est pas le prix payé. |
| Y a-t-il un risque de crue ? | Voirie dans le secteur du ruisseau du Caudeau ; assurance catnat | Le quartier nord a été inondé par le Caudeau en 2026 (Sud Ouest). Vérifier l'historique de sinistre sur le bien précis. |
| Travaux de voirie en cours ? | Demander le plan des travaux CAB 2026-2031 pour la rue | Assainissement à 3,5 M€/an et eau potable à 9 M€/an : une rue peut être dégradée pendant des saisons. C'est un vrai levier de négociation. |
| La vacance de 9,6 % est-elle dans mon segment ? | Comparer la vacance par quartier et par type (T1-T2 vs T4-T5) | Un taux global de 9,6 % masque des écarts. Les grandes maisons de famille en zone pavillonnaire sont les plus difficiles à louer. |
| Fiscalité | Éligibilité Pinel / Denormandie ancien / zone SRU | La Ville est encore à 1 300 logements sociaux du quota SRU de 25 % : les projets locatifs sociaux y sont prioritaires. À intégrer dans le calcul de rentabilité nette. |
| Statut copropriété | Pas de procédure en cours (art. 29-1 loi 1965) | Les immeubles de rapport à 10 %+ sont souvent des copropriétés petites et fatiguées. |
La question était : y a-t-il des projets industriels et d'urbanisation pour les 5-10 prochaines années ? Oui, et ils sont vérifiés un par un : 50 M€ chez Eurenco, 5 M€ pour le pôle chirurgical, 21 ha à reconvertir sur l'ESCAT, 18 ha de zones industrielles, 73,3 M€ de projets communaux sur 2026-2031, 60 logements à réhabiliter en centre-ville, une passerelle sur la Dordogne. Ce n'est pas Dunkerque, mais ce n'est pas une ville sans projets non plus.
Mais ce qui fait la différence avec Dunkerque, c'est le rendement. Là-bas, il fallait acheter 30 % sous le marché pour atteindre 10 %. Ici, un appartement acheté au prix médian DVF et loué au tarif du marché rapporte 11,6 %, et un local commercial 18,7 %. 19 biens sur 85 passent la barre, dont 7 immeubles de rapport. Le seuil des 10 % du dossier tient à prix de marché, sans ioutil et sans enchère.
Mon verdict : Bergerac est un achat de rendement avec un risque identifié, pas un ticket d'appel. Le bon plan : viser les petits immeubles de rapport et les studios du centre (rendements 12-27 %), accepter une confiance moyenne sur le loyer, et refuser les maisons de famille dont le rendement affiché repose sur un barème et non sur un bail. Les deux variables à surveiller sont l'aérodrome et l'OPAH-RU : la première peut faire tomber le marché, la seconde peut crédibiliser la valeur locative du centre.
Et la ligne de fond, celle qu'on ne lit pas dans les tableaux : Eurenco exporte plus de 90 % de sa production, la population vieillit (190 naissances contre 425 décès en 2025), et un tiers des habitants a plus de 65 ans. Cette ville se réindustrialise en gardant sa fragilité démographique. Un bien bien choisi à 10-13 % de rendement brut, dans un immeuble bien loti, c'est un bon ticket de rendement locatif. Un achat « parce que la ville se réindustrialise », c'est un pari sur une trajectoire qu'il ne faut pas confondre avec une garantie.
| Couche | Ce qui a été fait | Résultat |
|---|---|---|
| L1 · Annonces | Scrape FNAIM : ventes + locations sur Bergerac 24100, les 9 codes de bien FNAIM (appartement, maison, immeuble, commerce, fonds, bureaux, local industriel, parking, terrain) | 139 ventes · 52 locations vivantes |
| L2 · Prix | Valeurs Foncières de l'État 2024 + 2025 (fichier national), commune 24037, déduplication des ventes multi-lots par allocation de la valeur au prorato des surfaces, exclusion du neuf | Appartement 1 321 €/m² (n=180) · maison 1 556 €/m² (n=676) · local 765 €/m² (n=114) |
| L3 · Loyers | Benchmark sur les locations vivantes de la même ville, par bande de surface (35 / 50 / 70 / 95 m²), avec repli prudent vers la bande inférieure quand une bande est trop mince | Appartement : studio 180 €/m²/an → 70-95 m² 105 €/m²/an · maison 112 €/m²/an (n=4) |
| Écrans appliqués | Prix hors ±35 % du DVF (résidentiel uniquement) · ventes en cours / « sous compromis » exclues · doublons supprimés · budget ≤ 1,5 M€ · terrain exclu · neuf exclu | 85 biens retenus · 19 à 10 % ou plus |
| Enchères | biens-aux-encheres.fr, département 24 | Aucune vente aux enchères active à Bergerac au 28/10/2026 — l'option enchère du dossier est indisponible ici |
| Projets | Recherche dans les sources primaires : commune de Bergerac (conseils municipaux, budget 2026), Communauté d'Agglomération Bergeracoise (projet de territoire nov. 2025, conseil communautaire, marché public), Insee RP2023, MRAe Nouvelle-Aquitaine, Préfecture de Dordogne, CH de Bergerac, Sud Ouest, Le Journal des Entreprises | 29 projets sourcés, chacun avec sa source datée. Les montants non publiés sont « non communiqué » |