Chiffres durs, Insee RP2023 + DVF 2024-2025 + MeilleursAgents octobre 2026 + Le Figaro Immobilier septembre 2026.
Horizon 2025-2030. 6 villes couvertes en profondeur + 2 citées pour mémoire + 1 ticket Paris box.
*Saint-Étienne Métropole ≈ 405 000 habitants (commune seule ~172 000). Sources : Insee RP2023 (publié 29/12/2025, décret 26/12/2025), DVF data.gouv.fr, MeilleursAgents Oct 2026, Le Figaro Immobilier sept 2026, ANIL 2025, ADULM 2024-2025.
| Ville | % | Ticket | Rendement | Rôle |
|---|
| Mulhouse (T1 meublé LMNP) |
30 % |
60-80 k€ (2 studios Kennedy 2) |
9-11 % |
Upside + cash-flow |
| Roubaix (T2 rénové centre) |
30 % |
90-110 k€ |
8-10 % |
Cash-flow + petite plus-value |
| Le Mans (T2 Novaxud / Novaxis) |
20 % |
90-100 k€ |
6-8 % |
Patrimoine 10 ans + croissance |
| Paris box |
10 % |
24 k€ |
10-13 % |
Cash-flow pur, diversification |
| Cash |
10 % |
20 k€ |
− |
Réserve opportunité |
Mulhouse 30 %
Roubaix 30 %
Le Mans 20 %
Paris box 10 %
Cash 10 %
Mulhouse — upside max 9-11 %, volatil
Roubaix — 8-10 % + Lille, faible volatilité
Le Mans — 6-8 % + Plan 2030, croissance régulière
Paris box — 10-13 %, zéro-corrélation
Cash — réserve pour surcote
Rendement brut moyen du portefeuille : 8,0-9,0 % avant fiscalité et charges.
Plus-value attendue 10 ans (consensus) : +15 à +30 % pondéré (Mulhouse +20-40, Le Mans +30-50, Roubaix +10-20, Saint-Étienne -5/+5 si inclus, Paris box ≈ 0).
1Mulhouse (Haut-Rhin, 68) — upside maximal, risque maximal
11ème du top 10 rentabilité · Ticket Mulhouse = 1 216 €/m² · 9-11 % LMNP
104 978habitants 2023 (Insee)
Variation pop. /an−0,7 %
Vacance logements16,1 %
Prix m² appt1 216 €
Loyer m²8-9 €/m²
Rendement brut9-11 % LMNP
5 ans−5 à 0 %
Démographie (Insee RP2023) · 109 443 habitants en 2017 → 104 978 en 2023 · solde migratoire −1,2 %/an · solde naturel +0,5 %/an · la ville perd des habitants plus vite que la moyenne.
Logement · 58 429 logements au total · résidences principales 81,8 % · logements vacants 9 396 (= 16,1 %, 2× la moyenne France). Demandeurs : 48 036 ménages · propriétaires 33,8 %.
Catalyseurs 2025-2030 (chiffres confirmés)
| Projet | Investissement | Emplois | Statut | Source |
|---|
| Bolloré Blue Solutions gigafactory | 2,2 Md€ | 1 500 d'ici 2032 | 5ème gigafactory FR | 20 Minutes, Traces Écrites News |
| Stellantis Sochaux-Mulhouse EV | Plusieurs Md€ | 4 800 existants préservés | Conversion EV 2029 | Le Journal des Entreprises |
| RTE transformateur 400 000 V | − | indirect | Confirmé 2026 | m2A |
| m2A Plan Climat Vision 2030 | 150 M€ | indirect | En cours | m2A |
Net creation announced 2025-2026 : 1 500-2 000 emplois industriels sur 5 ans — c'est la seule ville du top 10 avec un mégaprojet industriel transformateur confirmé. Mais attention : single-point-of-failure sur Stellantis.
Ticket n°9 · 2 studios meublés Kennedy 2
Ville/Quartier : Mulhouse, 7 av. du Président Kennedy (centre historique)
Type : 2 studios meublés · 18 m² + 27 m² · résidence sécurisée
Prix : non affiché sur snippet (Mulhouse médiane ville 11,3 % brut Trackstone 2026). Ticket estimé 60-80 k€ pour 2 studios.
Rendement attendu : 9-11 % LMNP meublé courte ou longue
🥇 Coach verdict : pari upside maximal. Si Stellantis tient + Bolloré démarre = jackpot. Sinon stagnation. Volatilité patrimoniale forte. Max 30 % du budget H.
2Le Mans (Sarthe, 72) — la locomotive
Seul ticket patrimoine 2030 du top 10 · +0,4 %/an pop · TGV 55 min Paris · Plan 2030 1,3 Md€
146 249habitants 2023 (Insee)
Variation pop. /an+0,4 % 🌟
Vacance logements9,5 %
Prix m² appt1 996 € (PAP)
Loyer m²12 €/m²
Rendement brut6-8 % (10 % ANRU)
5 ans+13,9 %
Démographie (Insee RP2023) · seule ville positive du top 10 · 146 249 habitants · solde naturel +0,2 % ET solde migratoire +0,2 % · double moteur.
Établissements (Flores 2024) · 4 806 · 5,3 % industrie · 73,3 % commerce/services · 15,9 % administration/santé. 86 261 emplois au lieu de travail. 65,8 % des établissements ont 1-9 salariés.
Plan Stratégique d'Investissements 2030 (Le Mans Métropole, document officiel)
| Axe | Montant | Projets majeurs |
|---|
| Santé & Solidarité | 256 M€ | Reconstruction CHU (256 M€) |
| Mobilités | 230 M€ | 200 bus H2, extension tramway |
| Urbanisme & Habitat | 202 M€ | Restructuration CC Sablons (51,6 M€), Épau (5,2 M€) |
| Attractivité éco. & ens. sup. | 200 M€ | Campus Novaxud 2 (20 000 étudiants horizon 2028) |
| Cadre de vie | 189 M€ | Rénovation Cité Plantagenêt |
| Économie circulaire & énergies | 139 M€ | Réseau chaleur urbain |
| Attractivité culturelle | 120 M€ | Musée, patrimoine |
| Total PSI 2030 | 1,3 Md€ | 130 projets structurants, 47 groupes, 7 axes |
Économie · 4 piliers : automobile (Renault Le Mans, 2 000 emplois + 100 sous-traitants) · assurance (MMA + Groupama = 8 500 emplois) · agroalimentaire (Terrena) · tourisme (24H du Mans, 300 000 spectateurs, 1 M€ retombées/an).
Quartiers clés · Gallière-Boussiniière 3 229 €/m² · Gare-Sud 2 861 €/m² · Centre 2 651 €/m² · Université-Ribay 2 630 €/m² · Cité Plantagenêt 2 900-3 500 €/m² (caractère).
Ticket n°8 · T1 Appart'City (LMNP géré)
Type : Studio meublé · 23,49 m² · 1er étage · bail commercial Appart'City
Prix : 69 900 € (3 039 €/m²)
Loyer annuel : 3 820 € HT (garanti même vide)
Rendement brut : 5,5 % — ne matche pas 9 %, mais 0 vacance, 0 gestion.
🥈 Coach verdict : croissance + cash-flow, seul vrai ticket "patrimoine 10 ans + rendement" du top 10. Le PSI 2030 à 1,3 Md€ + +0,4 %/an pop + TGV 55 min Paris = justifie 30 % du budget H.
⚠️ Risque "ville-dortoir" (France-Jeunes.net sept 2026) — mais la Métropole contre en misant sur la mixité (Renault, MMA, santé, enseignement).
3Roubaix (Nord, 59) — le ticket entrée le plus bas
Prix plancher · +0,5 %/an pop · proximité Lille · éligible Denormandie
99 507habitants 2022 (Insee)
Variation pop. /an+0,5 %
Vacance logements9,8 %
Prix m² médian DVF1 537 €
Loyer m² ANIL13,3 €
Rendement brut10,1 %
5 ans+3,5 %
Démographie (Insee RP2022) · 99 507 habitants · +0,5 %/an (Roubaisien +0,2 %) · 0-14 ans en hausse de 3,6 %/an = renouvellement générationnel.
Logement (ADULM 2024) · 45 126 logements · résidences principales 89 % (40 174) · logements vacants 4 433 (9,8 %) · locataires parc privé 11 017 (27 %) · parc social 16 066 (40 % du parc). Loyer social moyen 6,2 €/m².
Prix DVF 2021-2025 · appartements : 1 878 (2021) → 1 935 (2022) → 1 953 (2023) → 1 892 (2024) → 1 943 (2025, +3,5 % sur 5 ans). Plus-value stable sur 5 ans.
Zonage fiscal · Zone B1 (depuis 26/06/2026). Le Pinel est fermé depuis 1/1/2025. Roubaix éligible au Denormandie (ancien avec travaux, ouvert jusqu'au 31/12/2027).
Catalyseurs
- Euralille 3000 · 250 000 m² tertiaire supplémentaires (MEL MIPIM 2025).
- Tramway Roubaix-Tourcoing (TRT) · 20,5 km, 38 stations, 5 communes. DUP confirmée janvier 2026. Livraison horizon 2035.
- Plaine Images (hub image numérique / série) · Condition Publique · 1 000 événements/an.
Ticket n°6 · Immeuble de rapport 3 T2 Roubaix centre
Type : Immeuble de rapport · 3 T2 loués · possibilité d'extension
Prix : non détaillé sur index (à confirmer)
Rentabilité affichée : 12 % brut (PetitsPrixImmo)
Loyer cumulé typique : 3 × 450 € = 16 200 €/an pour un ticket ~135 000 €
Pourquoi : Roubaix = ville la moins chère de France côté achat, demande locative soutenue (proximité Lille).
🥉 Coach verdict : cash-flow + petite plus-value. Meilleure combinaison "prix bas + demande forte" du top 10. 30 % du budget H.
4Limoges (Haute-Vienne, 87) — la correction Coach
Défensif CHU/univers · Loyer m² +19 % sur 5 ans · prix maisons +8 % sur 5 ans
129 937habitants 2023 (Insee)
Variation pop. /an−0,3 %
Vacance logements9,2 %
Prix m² appt SeLoger1 588 €
Loyer m²13 € (+19 % 5a)
Rendement brut8-10 %
5 ans appts+1 %
Démographie (Insee RP2023) · 129 937 habitants · −0,3 %/an entre 2017 et 2023 · solde naturel +0,1 % (naissances 1 260, décès 1 358 en 2025) · solde migratoire −0,3 % (les gens partent).
Logement · 83 765 logements · résidences principales 87,5 % · logements vacants 9,2 % · propriétaires 39 % · locataires 58,4 %.
Marché · prix m² médian Le Figaro 1 679 €/m², SeLoger 1 588 €/m², DVF brut 1 852 €/m² (fourchette large 1 070 à 2 622 €/m²). Appartements −6 % sur 1 an, maisons +5 % sur 1 an et +8 % sur 5 ans. Loyer m² +19 % sur 5 ans (tension).
Taux de chômage 15-64 ans · 18,6 % (élevé). Revenu médian/ménage 22 324 € (bas).
Quartiers clés (Le Figaro 2026)
| Quartier | Prix m² | Loyer m² |
|---|
| Landouge Limoges Nord | 1 987 € | 11 € |
| Cité Universitaire | 1 901 € | 13 € |
| Centre-Hôtel de Ville | 1 847 € | 14 € |
| CHU | 1 763 € | 14 € |
| Beaublanc | 1 570 € | 12 € |
| Aurence | 1 091 € | 12 € |
Ticket n°7 · Studio Beaublanc
Type : Studio · 31 m² · RDC · vue dégagée
Prix : 44 900 € (1 448 €/m², 22 % sous le marché 1 850 €/m²)
Loyer : 395 € CC dont 55 € charges = 4 080 € HC/an
Rendement brut affiché : 9,1 % HC, 10,5 % CC
Travaux à prévoir : rénovation partielle 19-26 k€ (électricité, isolation, menuiseries) — budget total 68-76 k€. Rendement ajusté 5,4 à 6,3 % une fois travaux intégrés.
⚖️ Coach verdict Limoges : cash-flow défensif uniquement. CHU + Fac Sciences = zéro vacance structurelle. Mais démographie négative = pas de plus-value à attendre. 15-20 % du budget H max.
5Saint-Étienne (Loire, 42) — la reconversion qui cherche son élan
Cash-flow + colocation · 4 projets industriels concrets · Cité du design UNESCO
Variation pop. /an−0,4 %
Vacance logements13-15 %
Prix m² appt1 193 €
Loyer m²9-10 €
Rendement brut8-13 % (coloc)
5 ans−5 à −10 %
Métropole · 405 000 habitants (env.) · 1er pôle mécanicien de France · 4 500 entreprises industrielles · 24 000 emplois métallurgie/mécanique (UIMM Loire).
Marché · prix m² appartement médian 1 193 € (DVF Immo-data sept 2026) · 1 230 € (SeLoger) · médiane maisons 2 075 € (MeilleursAgents). −1 % sur 1 an et −5 % sur 5 ans. Tendance baissière confirmée.
Catalyseurs 2025-2030 (chiffres confirmés)
| Projet | Investissement | Emplois | Statut | Horizon |
|---|
| Urgo (médical) — ZAIN Andrézieux | 26 M€ (Phase 1) / 60 M€ total | 90 CDI P1 (sur 200) | Confirmé nov 2025 | Livraison 2026-2027 |
| Thuasne R&D lymphœdème | 4 M€ | Industrialisation 2028+ | Annoncé mars 2026 | 2028+ |
| Thuasne Mécacentre (friche ZF) | 10 M€+ | À confirmer | Études en cours | 2027 |
| HEF photonique | NC | ~100 | Pivot hydrogène→photonique | 2026-2028 |
| NovAsco ex-Ascometal (reprise) | 200 M€ tréso + 90 M€ FDES | 750 menacés, 32-37 sauvés | Tribunal commerce (Europlasma) | Décision sept/oct 2025 |
| Îlot Janin (régénération urbaine) | 10 M€ | − | Chantier oct 2025 | 2027 |
| Cité du design — District Créatif UNESCO | 60 M€ | 150 startups | Ouvert 2025 | Stable |
| Net creation announced 2025-2026 | 120-200 créés | −750 supprimés/risque | Solde net négatif. Saint-Étienne ne grandit pas, elle se stabilise. |
Tickets n°1-5 · 5 annonces identifiées
| Bien | Prix | Loyer | Quartier | Rendement |
|---|
| T2 Portail Rouge | 60 000 € | 5 712 €/an | La Métare | 9,52 % |
| T1 Elisée Reclus | 56 500 € | 5 160 €/an | Centre-ville | 8,5-9,5 % |
| T2 Jacquard rénové | 68 000 € | 6 000 € projeté | Place Jean Jaurès | 8,8-9,7 % |
| T5 colocation | NC | 15 200 €/an | Fac Jean Monnet | 12,7 % |
| T4 colocation hypercentre | 185 000 € | 16 800 €/an | Place Jean Jaurès | ~9 % |
| T4 Métare (LyBox) | 93 000 € | coloc | La Métare | 12,9 % |
Coach verdict : cash-flow Saint-Étienne = vrai. Patrimoine 2030 = non : prix m² en baisse de 5 % sur 5 ans et solde net d'emplois industriels négatif. Max 20 % du budget H.
6Amiens (Somme, 80) — cité pour mémoire
Défensif à 7-9 % · profil comparable à Limoges
Variation pop.−0,2 %
Vacance logements~11 %
Prix m² appt~1 600 €
Loyer m²11 €/m²
Rendement brut7-9 %
5 ans−3 %
Hors top 10 chiffré en détail ici, mais éligible au même profil "défensif à 7-9 %".
7Paris box/parking — le cash-flow pur
Ticket 24 k€ · 10-13 % brut · zéro vacance · zéro DPE
Rendement brut Paris5-9 % (jusqu'à 10)
Ticket d'entrée15-60 k€
Demande locativeStructurellement forte
Vacance locativeQuasi-nulle
FiscalitéRevenus fonciers / micro-foncier
Plus-value~0 %
Métro national · Paris représente le ticket d'entrée le plus accessible des grandes villes, gestion ultra-légère (bail simple, pas de DPE, pas de dégradation locataire).
Ticket n°10 · Box 11 m² Paris 11ème
Type : Box fermé · 11 m² · sécurisé · électricité + lumière · 3 min du métro
Adresse : 26 rue de Montreuil, Paris 11ème (42100)
Prix : 24 000 €
Loyer : 200-260 €/mois = 2 400-3 120 €/an
Rendement brut : 10-13 %
Charges : 19 €/mois
Coach verdict Paris box : cash-flow pur, zero patrimoine. Aucune plus-value à attendre. Aucun levier LMNP. 5-10 % du budget H pour diversification.
🏁 Le mot de la fin Coach
5 villes perdent des habitants, 1 seule en gagne. Et pourtant 5 villes sur 6 ont vu leurs prix monter sur 5 ans. C'est le paradoxe du top 10 : on n'investit pas dans la croissance, on investit dans la rareté de l'offre solvable (vacance structurelle + pauvreté + prix plancher = alignement pour le rendement).
Le vrai ticket patrimoine 2030 du top 10 : Le Mans. Les autres sont des tickets cash-flow dont la plus-value est défensive à nulle.
Si H a 200 k€ à placer : l'allocation 30/30/20/10/10 lisse les risques tout en gardant le levier cash-flow. Max 10 % sur 1 seul bien (règle d'or pour éviter l'over-concentration ville).