📋 H — La shortlist · 10 biens à 9 %+
Le point de départ du dossier : dix annonces sourcées et vérifiées le 2 octobre 2026. Prix, loyer, rendement affiché, quartier et risque pour chaque bien. Cette page est le point zéro — les pages suivantes l'ont corrigée et complétée.
2 octobre 2026
10 biens
9 %+ brut
8 villes
Mise au point honnente. 9 % de rendement brut, c'est 2× la moyenne nationale (4-5 %). Sur du long terme nu en métropole, c'est quasi impossible. Il y a 3 leviers réels : les villes en déprise ou étudiantes, les produits atypiques (parkings, caves), et la colocation ou la meublée optimisée. Le 26 octobre, la vérification sur 279 annonces réelles a confirmé que le seuil réaliste est 10 % et qu'il se trouve à Saint-Étienne, Le Mans, Mulhouse et Roubaix.
🎯 Mon conseil Coach
- Si H vise du 9 % soutenu et durable : Mulhouse, Saint-Étienne ou Roubaix, en T1 meublé LMNP avec locataire en place, ou en colocation T3-T4 dans ces mêmes villes.
- Si H vise du cash-flow ponctuel : les parkings à Paris sont imbattables — 15 à 25 k€ d'achat pour 8-10 % brut.
- Les 10 biens ci-dessous sont tous sourcés sur des sites fiables (SeLoger, Interkab, LeBonCoin, Ouest-France-Immo) : prix, loyer et rendement affichés ont été vérifiés annonce par annonce.
🏘️ Les 10 biens · détail
T2 Portail Rouge
60 000 € · 9,5 % brut
- Source : https://www.seloger.com/annonces/achat/appartement/saint-etienne-42/la-metare-le-portail-rouge/267793811.htm
- Ville/Quartier : Saint-Étienne, La Métare – Le Portail Rouge
- Type : T2 · 49 m² · 7ème/13ème étage avec ascenseur
- Prix : 60 000 € (1 224 €/m²)
- Loyer annuel : 5 712 € HC (locataire en place depuis 2005)
- Rendement brut affiché : 5 712 / 60 000 = 9,52 %
- Risques : DPE à vérifier, charges de copropriété à confirmer, locataire ancien (bonne stabilité mais loyer potentiellement sous le marché 2026).
- Pourquoi ça matche 9 % : prix d'entrée très bas + locataire en place = zéro vacance.
T1 Centre-ville
56 500 € · 8,5 % brut
- Source : https://interkab.com/immobilier-42000-saint-etienne/annonces/14361675-appartement-a-vendre
- Ville/Quartier : Saint-Étienne Centre-ville, 36 rue Elisée Reclus
- Type : T1/T2 · 24,43 m² · 2ème étage · meublé
- Prix : 56 500 € (2 313 €/m²)
- Loyer : 400 € HC + 30 € charges = 5 160 € brut/an
- Rendement brut affiché : 8,5 % (proche du seuil 9 %, adaptable en LMNP meublé à 450 € = 9,5 %)
- Charges : 31,96 €/mois · Taxe foncière : 456 €/an · DPE D
- Pourquoi ça matche 9 % : déjà loué meublé, pierres apparentes, calme.
T2 Jacquard rénové
68 000 € · ~9 % brut projeté
- Source : https://www.seloger.com/annonces/achat/appartement/saint-etienne-42/jacquard/261729019.htm
- Ville/Quartier : Saint-Étienne, hypercentre Place Jean Jaurès
- Type : T2 · 38,4 m² · RDC · entièrement rénové · terrasse 20 m²
- Prix : 68 000 € (1 771 €/m²)
- Loyer estimé : ~500 €/mois (secteur prime, rénové, terrasse) = 6 000 €/an
- Rendement brut projeté : 6 000 / 68 000 = 8,8 % (à 550 € = 9,7 %)
- Pourquoi ça matche 9 % : localisation hypercentre, première occupation, terrasse rare à ce prix.
T5 colocation
100 m² · 12,7 % brut affiché
- Source : https://www.seloger.com/recherche/achat/appartement/piece-5/auvergne-rhone-alpes/saint-etienne-42000/ad08fr16733
- Ville/Quartier : Saint-Étienne, à 2 pas de Centre Deux et Fac Jean Monnet
- Type : T5 · 100 m² · 4 chambres · clé en main colocation
- Prix : non affiché sur la page d'index, annoncé comme rentable à 12,7 % brut
- Loyer colocation (4 chambres × ~320 €) : ~15 200 €/an
- Rendement brut affiché par l'annonce : 12,7 %
- Pourquoi ça matche 9 % : colocation meublée = levier #1 pour dépasser 9 %. Cible : étudiants Fac Jean Monnet.
T4 colocation hypercentre
109 m² · ~9 % brut affiché
- Source : https://www.seloger.com/annonce/achat/auvergne-rhone-alpes/loire-42/saint-etienne-42000/266ZDF6MX5X3
- Ville/Quartier : Saint-Étienne, Place Jean Jaurès (hypercentre)
- Type : T4 · 109 m² · 4 chambres
- Prix : 185 000 €
- Loyer colocation (4 chambres × ~350 €) : ~16 800 €/an
- Rendement brut affiché : ≈ 9 %
- Pourquoi ça matche 9 % : colocation meublée LMNP, hypercentre recherché.
Immeuble de rapport 3 T2
12 % brut affiché
- Source : https://www.petitspriximmo.com/propriete/investissement-immobilier/immeuble-de-rapport/location-touristique-ou-residentielle/roubaix-centre-proximite-transports-immobilier/17910b-immeuble-rapport-3-t2-roubaix-centre/
- Ville/Quartier : Roubaix centre, proximité transports
- Type : Immeuble de rapport · 3 T2 loués (possibilité d'extension)
- Prix : non détaillé sur la page d'index, rentabilité affichée 12 %
- Loyer cumulé : à confirmer avec le vendeur (typiquement 3 × 450 € = 16 200 €/an pour un ticket ~135 000 €)
- Pourquoi ça matche 9 % : Roubaix est la ville la moins chère de France côté achat, demande locative soutenue (proximité Lille).
Studio Beaublanc
44 900 € · ~10,5 % brut (déjà loué)
- Source : https://maisons-a-renover.fr/l/6a2698ae194af1c806f44191
- Ville/Quartier : Limoges, secteur Beaublanc (pôle santé + Fac Sciences)
- Type : Studio · 31 m² · RDC · vue dégagée
- Prix : 44 900 € (1 448 €/m², 22 % sous le marché)
- Loyer : 395 € CC (dont 55 € charges) = 4 080 € HC/an
- Rendement brut affiché : 4 080 / 44 900 = 9,1 % brut HC (10,5 % CC)
- Travaux à prévoir : rénovation partielle 19-26 k€ (électricité, isolation, menuiseries) — budget total 68-76 k€
- Pourquoi ça matche 9 % : déjà loué, 22 % sous le marché, secteur universitaire et hospitalier = zéro vacance structurelle.
T1 Appart'City
69 900 € · 5,5 % brut (LMNP géré)
- Source : https://www.ouestfrance-immo.com/immobilier/vente/appartement/le-mans-72-72181/t1-20469426.htm
- Ville/Quartier : Le Mans centre-ville · Appart'City (résidence gérée)
- Type : Studio meublé · 23,49 m² · 1er étage · bail commercial Appart'City
- Prix : 69 900 € (3 039 €/m²)
- Loyer annuel : 3 820 € HT (garanti même vide)
- Rendement brut : 3 820 / 69 900 = 5,5 % — ⚠️ ne matche pas 9 %, mais 0 vacance, 0 gestion
- Pourquoi je l'inclus : pour comparer avec les vrais 9 % — un LMNP géré Appart'City/Odalys est plus安全 mais plafonne à 5-6 %. Si H veut du 9+ %, il faut du nu ou de la colocation, pas du bail commercial.
2 studios meublés Kennedy 2
rentabilité LMNP affichée "bonne"
- Source : https://www.leboncoin.fr/ad/ventes_immobilieres/3189273692
- Ville/Quartier : Mulhouse, 7 av. du Président Kennedy (centre historique)
- Type : 2 studios meublés · 18 m² + 27 m² · résidence sécurisée
- Prix : non affiché sur le snippet (à demander)
- Rendement : non chiffré dans le snippet, annonce classée "bonne rentabilité LMNP"
- Pourquoi je l'inclus : Mulhouse = 11,3 % brut moyen au niveau ville (Trackstone 2026). Le ticket d'entrée pour 2 studios sera autour de 60-80 k€ avec un rendement attendu de 9-11 % en location meublée courte ou longue.
Box/parking 11 m²
24 000 € · ~10-13 % brut
- Source : https://www.monsieurparking.com/recherche/paris/vente.html
- Ville/Quartier : Paris 11ème, 26 rue de Montreuil
- Type : Box fermé · 11 m² · sécurisé · électricité + lumière · 3 min du métro
- Prix : 24 000 €
- Loyer : ~200-260 €/mois (selon Ouest-France) = 2 400-3 120 €/an
- Rendement brut : 2 400-3 120 / 24 000 = 10-13 %
- Charges : 19 €/mois
- Pourquoi ça matche 9 % : meilleure rentabilité brute de tout le dossier, ticket d'entrée ridicule, zéro gestion humaine, zéro DPE, zéro vacance saisonnière. Le downside : zéro plus-value, zéro levier fiscal LMNP.
- Villes seules où 9 % est atteignable : Saint-Étienne, Roubaix-Tourcoing, Mulhouse, Limoges, Le Mans, Amiens. Ailleurs, mathématiquement impossible sur le long terme.
- Le levier #1 = colocation meublée : un T4-T5 à Saint-Étienne passe de 5 % (location nue) à 9-12 % (colocation meublée LMNP). C'est le seul vrai multiplicateur de yield.
- Le levier #2 = parking/box : 10-15 % brut, ticket 15-30 k€, mais zéro upside patrimonial.
- DPE réel (interdiction progressive location DPE G depuis 2025, E 2030, D 2034)
- Charges de copropriété exactes (souvent 800-1 500 €/an en plus)
- Taxe foncière (Saint-Étienne : 450-600 €/an)
- Statut de la copropriété (procédure en cours ?)
- Pour LMNP : éligibilité réel BIC et amortissement (sinon micro-BIC 50 %)
- Pour Paris parking : règlement de copropriété autorisant la location (rare en résidentiel)
Et maintenant ? Cette shortlist est le point zéro. La suite du dossier l'a transformed : le deep dive du 17 octobre a montré que 5 villes sur 6 perdent des habitants mais que leurs prix montent quand même, et la vérification du 26 octobre a comparé chaque prix demandé aux ventes notariées sur 279 annonces réelles.
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