DOSSIER IMMOBILIER · FRANCE
H — Où investir en France ?
Toutes les recherches menées pour H sur l'investissement locatif en France. Du diagnostic des villes au choix concret d'un bien. Chaque page est autonome et sourcée — commence par le verdict, descends dans le détail si tu veux.
11 recherches
Le Mans · Lille · Mulhouse · Saint-Étienne · Reims · Nice · Aix · Toulouse · Dunkerque · Bergerac · Perpignan · Clermont-Ferrand
Enchères incluses
Neuf exclu
Budget ≤ 1,5 M€
🗂️ Les recherches
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Deep dive · Perpignan (66)
29 octobre 2026 · Perpignan
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71 biens sur 296 atteignent 10 % de rentabilité brute après vérification de chaque fiche détail (DPE, statut vendu, charges). 8 projets sourcés avec numéro de dossier, dont la Ligne Nouvelle Montpellier-Perpignan et la ZAC Saint-Charles.
71 biens ≥ 10 %11,24 % médiane de la sélection9,41 % rendement au prix DVF14,6 % de logements vacantsLa seule ville qui passe
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Deep dive · Clermont-Ferrand (63)
29 octobre 2026 · Clermont-Ferrand
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915 annonces FNAIM, prix vérifiés contre 11 490 ventes notariées DVF et loyers sur la carte ANIL 2025. 28 biens dépassent 10 %, mais à −36 % sous la valeur notariée : le rendement vient du prix, pas du loyer. 13 projets 2026-2036 sourcés un par un — dont plus de 1 300 logements neufs qui arrivent sur le marché pendant l'horizon, et 83 M€ d'équipement sportif.
28 biens ≥ 10 %−36 % sous la valeur DVF13 projets sourcés1 300 logements neufs à venirLe piège du prix
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Deep dive · Vannes (56)
29 octobre 2026 · Vannes
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171 annonces screenées sur les prix notariés DVF : aucun bien n'atteint 10 %. Le marché est sain mais cher (3 939 €/m²). 11 projets documentés, dont le pôle d'échanges multimodal de la gare à 37 M€. Un zéro publié est un résultat.
0 biens ≥ 10 %7,19 % meilleur rendement3 939 €/m² médiane DVF appartement+0,7 %/an croissance de populationLe résultat négatif
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Analyse complète · maison 183 m² Centre-Ville
29 octobre 2026 · Perpignan (66000)
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Audit financier interactif d'une maison de ville de 183 m² demandée à 150 000 € : rendement, cash-flow, DSCR, TRI, seuil de prix et sensibilité. Prix, loyers et travaux re-vérifiés sur les ventes notariées DVF.
15,9 % rendement brut+213 €/mois cash-flow820 €/m² prix demandé2 194 €/m² médiane DVFLe plus récent
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Les biens à +10 % de rentabilité brute
26 octobre 2026 · annonces
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279 biens réels en vente, dans 9 villes, filtrés sur 10 % de rendement brut et comparés aux prix de vente notariés.
279 biens ≥ 10 %21 enchères1 958 annonces analysées175 478 transactions DVFVérification terrain
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Deep dive · top 10 villes à 9 %+
17 octobre 2026 · villes
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6 villes chiffrées ligne par ligne : population Insee, vacance, prix au m², loyers, projets industriels, et le verdict Coach.
6 villes chiffrées+0,4 %/an seule ville qui grandit+27 % prix Le Mans sur 5 ans200 k€ allocation proposéeLe socle historique
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Croissance à 10 ans · 7 villes
13 octobre 2026 · croissance
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Pour chaque ville, l'investissement réel annoncé, l'emploi attendu, et ce que ça change pour l'immobilier d'ici 2036.
7 villes1,3 Md€ PSI 2030 Le Mans2,2 Md€ gigafactory Bolloré200 M€ CHU Limoges
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La shortlist · 10 biens à 9 %+
2 octobre 2026 · annonces
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Le point de départ de tout : dix annonces sourcées et vérifiées, prix, loyer, rendement affiché, quartier.
10 biens9 %+ rendement affiché8 villes1 note WhatsApp H
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Analyse complète · maison 187 m² Rosendaël
28 octobre 2026 · Dunkerque (59240)
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Audit financier interactif d'une maison de 1894 à 343 000 € : rendement, cash-flow, DSCR, TRI, seuil de prix et matrice de sensibilité. 12 points de diligence à vérifier avant d'en faire une offre.
6,12 % rendement brut-1 009 €/mois cash-flowÉCHEC sous le seuil de 10 %Analyse de rentabilité
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Deep dive · Bergerac (24)
28 octobre 2026 · Bergerac
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20 projets industriels et d'urbanisation sourcés un par un (Eurenco 50 M€, pôle chirurgical, ESCAT, passerelle sur la Dordogne) et 85 annonces screenées sur DVF.
50 M€ Eurenco ligne 311,6 % rendement au prix DVF19 biens ≥ 10 %73,3 M€ projets CAB 2026-31Projets 2026-2036
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Deep dive · Dunkerque (59)
28 octobre 2026 · Dunkerque
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Le bilan des grands projets (2 EPR2 à Gravelines, Verkor, ArcelorMittal, le port) et leur impact immobilier réel, avec 42 annonces screenées sur DVF.
15,8 Md€ EPR2 Gravelines7,1 % rendement au prix DVF6 biens ≥ 10 %1 enchèreProjets 2026-2038
Le point de départ, c'est la page du haut. Les recherches se répondent les unes les autres : la shortlist du 2 octobre a posé les 10 biens, le deep dive du 17 octobre a montré que 5 villes sur 6 perdent des habitants mais que leurs prix montent, le 26 octobre a fait la vérification terrain sur 279 annonces réelles, le deep dive Dunkerque du 28 octobre a ajouté la seule ville avec des projets industriels massifs et datés, le deep dive Bergerac du 28 octobre a montré une ville où les 10 % de rendement tiennent à prix de marché, et le 29 octobre l'analyse Perpignan a vérifié un bien à 820 €/m² contre les ventes notariées, et le deep dive Clermont-Ferrand a montré 28 biens au-dessus de 10 % qui valent 36 % sous la valeur notariée. Prends la page du 26 octobre comme la plus fiable : elle compare chaque prix aux ventes notariées.
🔜 Ce qui vient
Les prochaines étapes du dossier. Elles seront ajoutées ici au fur et à mesure qu'elles sont faites.
- Net charges & fiscalité nette — Rendement net réel de chaque bien shortlisted : charges de copropriété, taxe foncière, travaux, et l'effet micro-BIC vs LMNP.
- Coût réel d'acquisition — Frais de notaire, frais d'agence, diagnostics, travaux de mise aux normes DPE : le prix affiché n'est jamais le prix payé.
- Visites & négociation — Préparer les visites sur les biens shortlistés et construire la stratégie de négociation avec les arguments chiffrés.
- Modèle de financement — Simulation sur 10 ans : effet levier, cash-flow net, et l'effet d'un emprunt à 3,4 % sur le rendement.
📌 Rappel des règles du dossier
Ce qu'on cherche : 10 % de rendement brut minimum, 1,5 M€ maximum, bien ancien loué. Ce qu'on exclut : le neuf. Ce qu'on préfère : les enchères, parce que le prix de départ est 25-35 % sous le marché et qu'il n'y a pas d'escroquerie possible.
Le rendement affiché est brut. Ni charges de copropriété, ni taxe foncière, ni travaux, ni frais de notaire, ni vacance locative. Sur un bien « à rénover », compte 15 000 à 30 000 € de travaux avant de parler de rentabilité nette.