DOSSIER IMMOBILIER · FRANCE
H — Où investir en France ?
Toutes les recherches menées pour H sur l'investissement locatif en France. Du diagnostic des villes au choix concret d'un bien. Chaque page est autonome et sourcée — commence par le verdict, descends dans le détail si tu veux.
12 recherches
Enchères incluses
Neuf exclu
Budget ≤ 1,5 M€
🏙️ 1. Les villes — un deep dive par ville
Six villes analysées sur leurs prix notariés, leurs loyers officiels et leurs projets à 5-10 ans. Chaque page répond à la même question : est-ce qu'on y touche 10 % de rendement brut, et si non, pourquoi ?
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Deep dive · Perpignan (66)
29 octobre 2026 · Perpignan
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71 biens sur 296 atteignent 10 % de rentabilité brute après vérification de chaque fiche détail (DPE, statut vendu, charges). 8 projets sourcés avec numéro de dossier, dont la Ligne Nouvelle Montpellier-Perpignan et la ZAC Saint-Charles.
71 biens ≥ 10 %11,24 % médiane de la sélection9,41 % rendement au prix DVF14,6 % de logements vacantsLa seule ville qui passe
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Deep dive · Clermont-Ferrand (63)
29 octobre 2026 · Clermont-Ferrand
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915 annonces FNAIM, prix vérifiés contre 11 490 ventes notariées DVF et loyers sur la carte ANIL 2025. 28 biens dépassent 10 %, mais à −36 % sous la valeur notariée : le rendement vient du prix, pas du loyer. 13 projets 2026-2036 sourcés un par un — dont plus de 1 300 logements neufs qui arrivent sur le marché pendant l'horizon, et 83 M€ d'équipement sportif.
28 biens ≥ 10 %−36 % sous la valeur DVF13 projets sourcés1 300 logements neufs à venirLe piège du prix
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Deep dive · Toulouse
30 octobre 2026 · Toulouse
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1 128 annonces FNAIM (Toulouse, Blagnac, Colomiers, Tournefeuille), 26 401 ventes notariées DVF, loyer ANIL 2025. 36 biens ≥ 10 % mais 32 sur 36 sont commerciaux : au prix du marché, la ville rend 5 à 6 %. 17 projets 2026-2036 sourcés un par un, dont Faubourg Malepère (6 700 logements) et le PLUi-H (9 000 habitants/an).
36 biens ≥ 10 %4 résidentiels seulement17 projets sourcés2× écart de prix interneDemande qui monte, prix qui bloque
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Deep dive · Vannes (56)
29 octobre 2026 · Vannes
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171 annonces screenées sur les prix notariés DVF : aucun bien n'atteint 10 %. Le marché est sain mais cher (3 939 €/m²). 11 projets documentés, dont le pôle d'échanges multimodal de la gare à 37 M€. Un zéro publié est un résultat.
0 biens ≥ 10 %7,19 % meilleur rendement3 939 €/m² médiane DVF appartement+0,7 %/an croissance de populationLe résultat négatif
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Deep dive · Bergerac (24)
28 octobre 2026 · Bergerac
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20 projets industriels et d'urbanisation sourcés un par un (Eurenco 50 M€, pôle chirurgical, ESCAT, passerelle sur la Dordogne) et 85 annonces screenées sur DVF.
50 M€ Eurenco ligne 311,6 % rendement au prix DVF19 biens ≥ 10 %73,3 M€ projets CAB 2026-31Projets 2026-2036
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Deep dive · Dunkerque (59)
28 octobre 2026 · Dunkerque
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Le bilan des grands projets (2 EPR2 à Gravelines, Verkor, ArcelorMittal, le port) et leur impact immobilier réel, avec 42 annonces screenées sur DVF.
15,8 Md€ EPR2 Gravelines7,1 % rendement au prix DVF6 biens ≥ 10 %1 enchèreProjets 2026-2038
Comment lire ces six pages. Un deep dive n'est pas une liste de biens : c'est un diagnostic de marché. Chacune donne le prix notarial médian par quartier, le loyer officiel, le rendement au prix du marché (le seul comparable entre villes), les projets qui arrivent, et le verdict. Commence par Toulouse et Perpignan : ce sont les deux seul cas où la demande future est documentée et chiffrée. Le reste sert de contre-exemple utile.
🏠 2. Les biens — du lot au bien choisi
Ici on ne parle plus de villes mais de biens. Trois niveaux de lecture : la shortlist courte, l'analyse complète d'un bien précis, et la vérification terrain de tout le panel français.
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Analyse complète · maison 183 m² Centre-Ville
29 octobre 2026 · Perpignan (66000)
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Audit financier interactif d'une maison de ville de 183 m² demandée à 150 000 € : rendement, cash-flow, DSCR, TRI, seuil de prix et sensibilité. Prix, loyers et travaux re-vérifiés sur les ventes notariées DVF.
15,9 % rendement brut+213 €/mois cash-flow820 €/m² prix demandé2 194 €/m² médiane DVFLe plus récent
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Les biens à +10 % de rentabilité brute
26 octobre 2026 · annonces
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279 biens réels en vente, dans 9 villes, filtrés sur 10 % de rendement brut et comparés aux prix de vente notariés.
279 biens ≥ 10 %21 enchères1 958 annonces analysées175 478 transactions DVFVérification terrain
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Deep dive · top 10 villes à 9 %+
17 octobre 2026 · villes
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6 villes chiffrées ligne par ligne : population Insee, vacance, prix au m², loyers, projets industriels, et le verdict Coach.
6 villes chiffrées+0,4 %/an seule ville qui grandit+27 % prix Le Mans sur 5 ans200 k€ allocation proposéeLe socle historique
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Croissance à 10 ans · 7 villes
13 octobre 2026 · croissance
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Pour chaque ville, l'investissement réel annoncé, l'emploi attendu, et ce que ça change pour l'immobilier d'ici 2036.
7 villes1,3 Md€ PSI 2030 Le Mans2,2 Md€ gigafactory Bolloré200 M€ CHU Limoges
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La shortlist · 10 biens à 9 %+
2 octobre 2026 · annonces
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Le point de départ de tout : dix annonces sourcées et vérifiées, prix, loyer, rendement affiché, quartier.
10 biens9 %+ rendement affiché8 villes1 note WhatsApp H
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Analyse complète · maison 187 m² Rosendaël
28 octobre 2026 · Dunkerque (59240)
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Audit financier interactif d'une maison de 1894 à 343 000 € : rendement, cash-flow, DSCR, TRI, seuil de prix et matrice de sensibilité. 12 points de diligence à vérifier avant d'en faire une offre.
6,12 % rendement brut-1 009 €/mois cash-flowÉCHEC sous le seuil de 10 %Analyse de rentabilité
Le point de départ, c'est la page « 279 biens à +10 % ». C'est la seule page qui compare chaque prix d'annonce aux ventes notariées sur tout le panel français — 279 biens réels, 21 enchères. La shortlist du 2 octobre est le point de départ rapide (10 biens), l'analyse Perpignan et l'analyse Rosendaël sont des audits complets d'un bien unique avec cash-flow et seuil de prix. Les deep dive villes viennent après : ils disent dans quel marché tu opères.
🔜 Ce qui vient
Les prochaines étapes du dossier. Elles seront ajoutées ici au fur et à mesure qu'elles sont faites.
- Net charges & fiscalité nette — Rendement net réel de chaque bien shortlisted : charges de copropriété, taxe foncière, travaux, et l'effet micro-BIC vs LMNP.
- Coût réel d'acquisition — Frais de notaire, frais d'agence, diagnostics, travaux de mise aux normes DPE : le prix affiché n'est jamais le prix payé.
- Visites & négociation — Préparer les visites sur les biens shortlistés et construire la stratégie de négociation avec les arguments chiffrés.
- Modèle de financement — Simulation sur 10 ans : effet levier, cash-flow net, et l'effet d'un emprunt à 3,4 % sur le rendement.
📌 Rappel des règles du dossier
Ce qu'on cherche : 10 % de rendement brut minimum, 1,5 M€ maximum, bien ancien loué. Ce qu'on exclut : le neuf. Ce qu'on préfère : les enchères, parce que le prix de départ est 25-35 % sous le marché et qu'il n'y a pas d'escroquerie possible.
Le rendement affiché est brut. Ni charges de copropriété, ni taxe foncière, ni travaux, ni frais de notaire, ni vacance locative. Sur un bien « à rénover », compte 15 000 à 30 000 € de travaux avant de parler de rentabilité nette.